Повний гід з купівлі нерухомості на Півдні Франції

Перш ніж розпочати пошук, важливо чітко визначити ваші цілі. Це основне житло, будинок для відпочинку чи інвестиційна нерухомість? Який ваш загальний бюджет, включаючи всі витрати на придбання (зазвичай 7–9 % понад ціни купівлі)? Чи потрібне вам фінансування? Якщо так, чи зверталися ви до французького або міжнародного банку? Які ваші пріоритети щодо розташування та стилю життя — вид на море, близькість до аеропорту Nice Côte d'Azur, міжнародні школи, гольф-поля?

Франція не накладає жодних обмежень на іноземних громадян при купівлі нерухомості. Громадяни ЄС, резиденти поза ЄС та нерезиденти можуть вільно купувати нерухомість у Франції.

У Франції агенти з нерухомості (agents immobiliers) повинні мати професійну ліцензійну картку під назвою Carte Professionnelle T, видану місцевою Торговельною палатою (Chambre de Commerce). Ця ліцензія гарантує, що агент відповідає юридичним і фінансовим вимогам для роботи.

Співпраця з відомою агенцією, такою як John Taylor — присутньою на Côte d'Azur протягом десятиліть — надає вам доступ до ексклюзивних об'єктів поза ринком, багатомовних консультантів і глибокого знання місцевого ринку (Valbonne, Mougins, Sophia Antipolis, Antibes, Cannes та весь департамент Alpes-Maritimes).

Комісійні агенції (honoraires d'agence) у Франції оплачуються або продавцем, або розподіляються між покупцем і продавцем, і повинні бути чітко вказані в оголошенні. Вони зазвичай становлять від 5 % до 6 % від ціни продажу (з ПДВ).

Коли ви знайшли відповідну нерухомість, ви подаєте офіційну письмову пропозицію продавцю. Цей документ — offre d'achat — визначає запропоновану ціну, будь-які умови (за умови схвалення іпотеки, за умови проведення експертизи тощо), термін дії пропозиції (зазвичай 5–10 днів) і запропонований графік підписання.

Якщо продавець приймає вашу пропозицію письмово, обидві сторони морально зобов'язані — хоча юридичне зобов'язання настає лише на наступному етапі. Ваш агент веде всі переговори та комунікацію під час цієї фази.

Compromis de vente — найважливіший документ у процесі купівлі нерухомості у Франції. Це двосторонній договір, обов'язковий і для покупця, і для продавця, який підписується приблизно через 2–4 тижні після прийняття пропозиції. Його можна підписати у нотаріуса (рекомендовано для складних угод) або в агенції під контролем agent immobilier.

Compromis містить повну ідентифікацію покупця та продавця, повний юридичний опис нерухомості (кадастровий номер, площу, межі), узгоджену ціну продажу та умови оплати, conditions suspensives (умовні застереження — найчастіше застереження про схвалення іпотеки), орієнтовну дату завершення, перелік обов'язкових технічних діагностичних звітів та будь-яке включене обладнання.

При підписанні compromis покупець сплачує завдаток (séquestre) у розмірі 5–10 % від ціни купівлі. Ця сума зберігається на ескроу-рахунку нотаріуса і вираховується з остаточної ціни при завершенні угоди.

Французьке законодавство надає покупцю (але не продавцю) 10-денний календарний період охолодження (délai de rétractation) після отримання підписаного compromis de vente рекомендованим листом. Протягом цього періоду покупець може відмовитися від угоди з будь-якої причини — без штрафних санкцій і з повним поверненням завдатку.

Після 10-го дня відмова без дійсної condition suspensive призводить до втрати завдатку. Це право поширюється лише на покупців житлової нерухомості. Воно не застосовується до комерційної нерухомості або коли покупцем є юридична особа.

Французьке законодавство вимагає від продавця надати повне технічне досьє (DDT — Dossier de Diagnostics Techniques), що включає: сертифікат енергоефективності (DPE), діагностику на наявність азбесту та свинцю (для старих об'єктів), інспекцію на термітів (у визначених зонах ризику), звіти про електричні та газові установки, оцінку природних і технологічних ризиків (ERNMT) та вимірювання площі (Loi Carrez — для квартир у кондомініумах).

Якщо ваша покупка залежить від схвалення іпотеки, ви зазвичай маєте 45–60 днів з моменту підписання compromis для отримання офіційної пропозиції кредиту від банку. Французькі банки зазвичай фінансують до 80 % вартості нерухомості для нерезидентів. Після видачі банком офіційної пропозиції (offre de prêt) французьке законодавство встановлює обов'язковий 11-денний період для роздумів, перш ніж ви зможете офіційно її прийняти.

У Франції всі операції з нерухомістю повинні бути засвідчені нотаріусом (notaire) — державним службовцем і юридичним спеціалістом. Нотаріус представляє французьку державу і забезпечує юридичну дійсність угоди.

І покупець, і продавець можуть призначити свого нотаріуса — гонорари залишаються однаковими (розподіляються між двома офісами). Нотаріус перевіряє наявність іпотек, обтяжень або юридичних обмежень на нерухомість, підтверджує право власності продавця та юридичний статус нерухомості, а також зберігає завдаток покупця на ескроу-рахунку протягом усієї угоди.

Ви не зобов'язані користуватися послугами нотаріуса продавця. Наявність власного нотаріуса забезпечує додатковий рівень захисту і представництва без додаткових витрат для вас.

Останній крок — підписання acte authentique de vente — офіційного акту купівлі-продажу, що підписується у присутності нотаріуса. Зазвичай це відбувається через 2–3 місяці після compromis.

Перед зустріччю покупець переказує повний залишок ціни купівлі (плюс нотаріальні збори) на ескроу-рахунок нотаріуса, нотаріус готує остаточний акт і надає проєкт для перегляду, а обидві сторони перевіряють і підтверджують усі деталі.

На зустрічі з підписання акт зачитується вголос, усі сторони підписують, і право власності негайно переходить. Нотаріус реєструє угоду у французькому земельному реєстрі (Service de la Publicité Foncière). Ви отримуєте ключі. Ви тепер законний власник.

Якщо ви не можете бути присутні особисто, ви можете видати довіреність (procuration) довіреній особі або вашому нотаріусу для підписання від вашого імені.

Як покупець у Франції, ви повинні закласти в бюджет витрати на придбання понад ціни купівлі. Нотаріальні збори (frais de notaire) становлять 7–8 % для вторинної нерухомості або 2–3 % для новобудов і включають податки на передачу, реєстрацію та гонорари нотаріуса. Комісійні агенції (honoraires) зазвичай становлять 5–6 % з ПДВ і можуть бути включені в зазначену ціну (FAI). При банківському фінансуванні комісія за оформлення іпотеки зазвичай становить 1–2 % від суми кредиту.

Огляд нерухомості необов'язковий, але настійно рекомендований для старих об'єктів, вартістю 500–2 000 €. Щорічний податок на нерухомість (taxe foncière) варіюється залежно від комуни і сплачується щоосені. Податок на проживання (taxe d'habitation) скасовано для основного житла, але може застосовуватися до другого житла.

Якщо ваші чисті активи у нерухомості у Франції перевищують 1,3 мільйона євро, ви можете підлягати Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) — французькому податку на багатство у сфері нерухомості. Нерезиденти оподатковуються лише на їхню французьку нерухомість, а не на світові активи. Ми наполегливо рекомендуємо проконсультуватися з французьким податковим радником перед покупкою.

Багато міжнародних покупців обирають придбання через Société Civile Immobilière (SCI) — французьке цивільне товариство з нерухомості. Ця структура може пропонувати переваги для планування спадщини, спільної власності між членами сім'ї та успадкування. SCI потребує власного нотаріального оформлення та щорічної бухгалтерії.

Якщо ви проживаєте за кордоном і не можете приїхати до Франції для кожного підписання, нотаріальна довіреність (procuration) дозволяє призначеному представнику підписувати юридичні документи від вашого імені. Ваш нотаріус може підготувати цей документ у двомовному форматі.